Конспекты книг, видеокурсов→ Книги / Финансы /

Как заработать состояние на инвестицияхв недвижимость

Скачать файл
Добавил: tdt11
Размер: 271.13 KB
Добавлен: 18.03.2015
Просмотров: 596
Закачек: 5
Формат: pdf
Посмотреть документ в хорошем качестве (с картинками, формулами, таблицами)

Безграничное 

богатство

Как заработать состояние на инвестициях

в недвижимость 

Роберт Шемин

О книге:

Недвижимое 

имущество 

я в л я е т с я 

наилучшим 

с п о с о б о м 

создания бо-

гатства.  Бу-

дучи  самой 

безопасной 

формой  ин-

в е с т и ц и й , 

оно  также  является  наиболее 

доступной  и  прибыльной  фор-

мой инвестиций. По этим причи-

на каждый должен включить ин-

вестиции в недвижимость в свой 

личный финансовый план.

Когда  речь  заходит  об  инвести-

циях  в  недвижимость,  слишком 

многие  люди  имеют  ограничен-

ное представление об этом виде 

деятельности.  Они  предпола-

гают,  что  единственный  спо-

соб  инвестирования  в  недвижи-

мость  заключается  в  “покупке-

удержании-аренде”,  то  есть  не-

обходимо купить недвижимость, 

удерживать ее в своей собствен-

ности  в  течение  продолжитель-

ного периода времени и сдавать 

ее  в  аренду  кому-нибудь  друго-

му. Эта стратегия является всего 

лишь  одной  из  многих,  имею-

щихся  в  наличии  у  инвестора. 

Намного  большую  прибыль  на 

самом  деле  можно  получить, 

быстро  перепродавая  недвижи-

мость  с  помощью  лизинга  или 

даже получая консультационный 

гонорар, помогая другим учиться 

делать  инвестиции  в  недвижи-

мое  имущество.  С  помощью  ин-

вестиций в недвижимость можно 

сделать замечательную карьеру. 

Это плодородная земля для мно-

гих видов предпринимательской 

деятельности, которые могут за-

гореться от искры воображения.

В  целом,  инвестиции  в  недви-

жимость  действительно  должны 

стать  основой  вашей  собствен-

ной финансовой программы. Вы-

годы столь впечатляющи и зна-

чительны, что вы просто обяза-

ны это сделать.

“Возможно, вы хотите иметь свой 

собственный  дом  и  научиться 

сохранить  тысячи  долларов  на 

транзакции.  Возможно,  вы  по-

няли,  что  нет  гарантированной 

работы в США (сокращение про-

изводства,  реинжиниринг,  ран-

ний  выход  на  пенсии – все  это 

в  равней  степени  приводит  к 

увольнению), так что вы можете 

захотеть организовать свой соб-

ственный  бизнес.  Даже  если  у 

вас великолепная работа и дела 

идут  хорошо,  если  вы  богаты  и 

успешны,  я  все  равно  рекомен-

дую  вам  делать  инвестиции  в

Об авторе:

Роберт Ше-

мин (Robert 

Shemin) яв-

ляется  ак-

тивным ин-

в е с т о р о м 

в 

недви-

ж и м о с т ь , 

к о т о р ы й

лично  купил  или  продал  бо-

лее 400 объектов  недвижимо-

сти. Он – автор книги “Секреты

заработавшего  миллионы  на 

инвестициях  в  недвижимость” 

(“Secrets of a Millionaire Real

Estate Investor”). 

Г-н Шемин принимал участие во 

многих  международных  радио 

и  телевизионных  программах  в 

качестве  эксперта  по  недвижи-

мости. Он также выступил перед 

более  чем 10000 и  собственни-

ками  недвижимого  имущества 

на семинарах.

В этом Summary:

1. Почему необходимо делать инвестиции в не-

движимость?

2. Восемь видов инвестиций в недвижимость

3. Как найти и проанализировать сделки с недви-

жимостью

4. Как контролировать и управлять инвестициями 

в недвижимость

5. Используйте множество источников дохода от 

инвестиций в недвижимость

6. Как защитить ваши активы

7. 28 самых дорогих ошибок – и способы их из-

бегания

недвижимость. Вы сейчас где-то 

живете. Если вы платите аренд-

ную  плату,  вы  уже  делаете  ин-

вестиции  в  недвижимое  иму-

щество.  Начните  действовать, 

чтобы  стать  инвестором  в  не-

движимость  с  различными  ис-

точниками дохода”.

- Роберт Шемин


Из этого summary вы узнаете 

1. Почему необходимо делать   инвестиции в недвижимость? 

Инвестиции в недвижимость являются самим безопасным, прибыльным и доступным видом 

инвестиций.  Они  буквально  не  имеют  недостатков  в  качестве  способа  создания  богатства. 

Инвестиции в недвижимое имущество также являются наименее регулируемым и наиболее 

креативным  видом  финансовых  транзакций,  в  том  смысле,  что  они  предлагают  идеальные 

средства для создания богатства.

2. Восемь видов инвестиций в недвижимость

Одним из наибольших достоинств инвестиций в недвижимое имущество является то, что нет 

“правильных” и “неправильных” способов инвестирования. Программа работает в равной сте-

пени хорошо и тогда, когда вы специализируетесь на домах для одной семьи, и тогда, когда 

вы специализируетесь на коммерческой недвижимости. Специализируйтесь на том типе не-

движимости, который привлекает вас больше всего. Они все работают.

3. Как найти и проанализировать сделки с недвижимостью

Для того чтобы найти великолепную сделку, ищите мотивированных продавцов. Затем сде-

лайте быстрый 90 минутный или менее продолжительный анализ, фокусируясь только на тех 

вопросах, которые действительно важны:

Сколько сегодня стоит это имущество?

1. 

Какой необходим ремонт и сколько он будет стоить?

2. 

За сколько сегодня я могу купить это имущество?

3. 

4. Как контролировать и управлять инвестициями в недвижимость

Для того чтобы относиться к инвестициям в недвижимость как к бизнесу, а не как к хобби, 

систематизируйте все, что вы делаете. Действуйте как профессионал, а не как любитель. Ру-

ководствуйтесь определенными принципами и процедурами, которые помогут вам принимать 

эффективные решения.

5.  Используйте  множество  источников  дохода  от  инвестиций  в  недвижимость

Преимуществом инвестирования в недвижимое имущество является то, что оно предоставля-

ет множество возможностей для зарабатывания денег. Существует пять основных стратегий 

зарабатывания денег на недвижимости:

Перепродажа – найдите недвижимость и продайте ее, чтобы получить быструю прибыль.

1. 

Купите-отремонтируйте-продайте – купите нуждающееся в ремонте имущество и выпол-

2. 

ните необходимую работу.

Купите-и-сохраните – купите, сдайте в аренду и создавайте свою базу активов.

3. 

Примите участие в финансировании закладных.

4. 

5.  Используйте  возможности  лизинга  для  контроля  недвижимого  имущества.

Кроме того, существуют и другие возможности получения прибыли, которыми стоит восполь-

зоваться: партнерство, консультирование, предложение услуг по аренде и т.д.

6. Как защитить ваши активы

Как  только  вы  начнете  зарабатывать  деньги  на  инвестициях  в  недвижимость,  вам  понадо-

бятся определенные стратегии по защите того, что вы заработали. Для того чтобы защитить 

недвижимое имущество, которое вы столь тяжело зарабатывали:

Используйте качественную страховую защиту.

1. 

Разделите свои активы.

2. 

Разумно используйте трастовые структуры.

3. 

Формируйте автономные активы.

4. 

7. 28 самых дорогих ошибок – и способы их избегания


Почему необходимо делать инвестиции в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость являются самим безопасным, прибыльным и доступным видом 

инвестиций.  Они  буквально  не  имеют  недостатков  в  качестве  способа  создания  богатства. 

Инвестиции в недвижимое имущество также являются наименее регулируемым и наиболее 

креативным  видом  финансовых  транзакций,  в  том  смысле,  что  они  предлагают  идеальные 

средства для создания богатства.

Существует пять основных преимуществ инвестирования в недвижимость:

Недвижимое имущество увеличивает ваш собственный капитал

1. 

 – потому что часто вы 

можете покупать имущество по цене, которая меньше рыночной. Впрочем, ваш собственный 

капитал будет увеличиваться вне зависимости от того, какой на самом деле будет рыночная 

стоимость, обеспечивая постоянный прирост вашего капитала.

Недвижимое имущество может приносить доход в виде арендной платы

2. 

 – что может быть 

использовано для оплаты активов. Это означает, что недвижимое имущество может в бук-

вальном смысле оплатить себя и принести дополнительную прибыль в будущем.

В отличие от всех других видов инвестиций вы можете заплатить меньше, чем на самом 

3. 

деле стоит собственность – просто найдя мотивированного продавца.

Инвестирование в недвижимость может принести значительные преимущество с точки 

4. 

зрения  налогообложения – потому  что  вы  можете  списать  множество  расходов,  включая 

проценты и амортизационные отчисления.

Вам  даже  необязательно  иметь  свои  собственные  наличные  или  хорошую  кредитную 

5. 

историю, для того чтобы инвестировать в недвижимость – если вы сможете найти собствен-

ность, которая продается по цене, которая меньше ее настоящей рыночной цены.

Большинство людей, которые начинают инвестировать в недвижимость, используют только 

одну стратегию – “купить и удержать” или другими словами покупают имущество, сдают его 

в аренду и используют арендные платежи для оплаты закладной. Это жизнеспособная стра-

тегия, но на самом деле существует множество других возможностей получения прибыли с 

помощью инвестирования в недвижимое имущество.

Станьте зарегистрированным агентом по недвижимому имуществу

• 

 – так что по-

том у вас появится возможность воспользоваться сделкой до того, как о ней станет известно 

широкой публике.

Покупайте имущество, нуждающееся в ремонте

• 

 – выполните работу и затем продай-

те его для быстрого увеличения капитала.

Перепродажа

• 

 – получите опцион на покупку имущества и затем продайте его другому по-

купателю по более высокой цене, до того как вы должны будете сами воспользоваться этим 

опционом.

Приобретите  собственность  на  условиях  лизинга  с  возможностью  купить  ее  в 

• 

будущем – что означает, что вы можете контролировать собственность и даже продать ее, 

не используя свои собственные деньги или кредитную линию.


Станьте брокером закладных

• 

 – помогая людям, которые хотят купить вашу собствен-

ность, найти кредиторов.

Предложите консультационные услуги или проводите семинары

• 

 – для того чтобы 

учить других людей тому, как инвестировать в недвижимое имущество.

Партнерство – с другими людьми, которые могут предоставить капитал, кредит, опыт, ноу-хау.

Станьте менеджером домов, сдаваемых в аренду

• 

 – и предложите свои услуги другим 

инвесторам, которые предпочитает не иметь дело с арендаторами.

Предложите услуги по ремонту и обслуживанию

• 

 – так что другие собственники не-

движимого имущества могут использовать вашу компанию, для того чтобы содержать в ис-

правности свою недвижимость.

Предложите юридические услуги

• 

 – по транзакциям с недвижимостью. Пока вы указы-

ваете вашу роль в транзакции и ваш гонорар, проблем не должно быть. (Хотя вы и должны 

консультироваться с юристом и бухгалтером, которые понимают юридические нормы в той 

области, в которой вы собираетесь заниматься бизнесом).

Станьте квалифицированным специалистом по оценке собственности

• 

 – и  пред-

ложите свои услуги другим инвесторам в недвижимое имущество. (Возможно, вы не сможете 

оценивать ваши собственные сделки из-за конфликта интересов, однако понимание как дума-

ют и работают специалисты по оценке, будет бесценным).

Станьте страховым брокером 

• 

– получая комиссионные каждый раз, когда вам удастся орга-

низовать страхование прав собственности, страхование ответственности, страхование от пожара.

Рассмотрите  другие  вспомогательные  услуги,  которые  вы  можете  предостав-

• 

лять – аренда  мебели,  аренда  кабельного  телевидения,  услуги  Интернета,  обслуживание 

квартиросъемщиков и т.д. 

Фактически, существует так много способов зарабатывания денег на инвестициях в недви-

жимое имущество, что важно оставаться сфокусированным. Для того чтобы сделать это, раз-

работайте письменный план вашей программы инвестирования в недвижимость.

Мои финансовые цели

- Сколько недвижимого имущества я хочу иметь 

через 5 лет?

- Какими видами деятельности я хочу заниматься?

- Какую прибыль я хочу зарабатывать в год?

- Какой чистый доход я стремлюсь получить?

- Каков мой план действий по достижению этих 

целей?  Например,  сколько  предложений  я  буду 

делать в неделю? 

Мои личные предпочтения

- Что мне действительно нравится делать с моим 

временем?

- К чему я больше всего подхожу?

- Что я ненавижу делать?

- Где я хочу быть с точки зрения финансов через 

5 лет?

Моя инвестиционная команда

- С кем мне  нравится работать?

- В каких областях я хорош?

- Какие области я должен оставить для других?

- Кто мне может дать хороший совет, когда это 

будет необходимо?

Мой финансовый профиль

- Сколько денег я могу взять в кредит, если по-

надобиться?

- Каковы   мои   нынешние    активы    и обяза-

тельства?

- Сколько наличности у меня есть прямо сейчас?

- Какие другие источники моих доходов?


Восемь видов инвестиций в недвижимость

Одним из наибольших достоинств инвестиций в недвижимое имущество является то, что нет 

“правильных” и “неправильных” способов инвестирования. Программа работает в равной сте-

пени хорошо и тогда, когда вы специализируетесь на домах для одной семьи, и тогда, когда 

вы специализируетесь на коммерческой недвижимости. Специализируйтесь на том типе не-

движимости, который привлекает вас больше всего. Они все работают.

Как  правило,  инвесторы-новички  чувствуют  себя  комфортно  только  с  одним  типом  инве-

стиций – домами для одной семьи. Однако существует семь других типов недвижимости, на 

которые  следует  обратить  внимание.  Каждый  вид  инвестиций  в  недвижимость  имеет  свой 

собственный уникальный набор преимуществ и недостатков:

Трейлеры с понедельной арендной платой

Хороший поток наличности от сдачи в аренду домов-трейлеров.

• 

Вам необходима минимальная сумма инвестиций.

• 

Можно изменить расположение домов-трейлеров так, как вы хотите.

• 

Много конфликтов среди руководителей – высокая текучесть кадров.

• 

 Высокие расходы на ремонт и техническое обслуживание.

• 

Дома для одной семьи

Их очень легко сдать в аренду семьям с низким и средним уровнем дохода. 

• 

Легко продать – банки можно использовать для финансирования покупки домов.

• 

Высокий спрос – и он имеет тенденцию к стабильному увеличению.

• 

Интенсивное управление, потому что дома стоят по отдельности.

• 

Плохие съемщики жилья могут генерировать значительные счета за ремонт.

• 

Кондоминиумы

Обычно пользуются высоким спросом – что делает легкой их сдачу в аренду.

• 

Их относительно легко продать благодаря высокому спросу.

• 

Выплаты менеджменту сокращают ваш поток наличности.

• 

Если  ассоциация  плохо  финансируется, ремонтные работы могут быть приостановле-

• 

ны.

Для реализации крупных проектов необходимо время и хорошее финансирование.

• 

Дуплексы, триплексы и квадруплексы

Легко финансировать, так как они проектируются как “жилые”. R У вас есть более чем 

• 

один дом для сдачи в аренду.

Их обычно достаточно легко сдать в аренду – людям они нравятся.

• 

В большинстве случаем их легко продать, потому что они могут финансироваться.

• 

Более дорогие в сравнении с домами – в результате труднее получить финансирова-

• 

ние.

Труднее продать во время вялого рынка по сравнению с домами для одной семьи.

• 

У вас больше управленческих проблем.

• 


Небольшие многоквартирные дома (50 – 100 квартир)

Вы можете получать большой поток наличности.

• 

Вы сможете нанять менеджера дома.

• 

Большая эффективность – все квартиры находятся в одном месте.

• 

Чем больше у вас домов, тем больше у вас незанятых квартир и выше расходы на ре-

• 

монт.

Их очень трудно продать в условиях вялого рынка недвижимости.

• 

Трудно найти финансирование в условиях отсутствия интереса со стороны банков.

• 

Большие многоквартирные дома (более 100 квартир)

Прекрасная экономия на масштабах.

• 

Все  ваши квартиросъемщики находятся в дном месте.

• 

Большой поток наличности, если все квартиры сняты.

• 

Трудно найти финансирование из-за размера займа.

• 

Очень трудно продать в условиях экономического спада.

• 

Очень жесткая конкуренция – вы конкурируете с компаниями, имеющими значитель-

• 

ные финансовые ресурсы.

Коммерческая собственность (магазины, склады, офисы)

Арендаторы сами занимаются ремонтом.

• 

Арендная плата может приносить большую прибыль.

• 

Высокий спрос на хорошо оборудованные помещения.

• 

Трудно финансировать.

• 

Может оставаться незанятой в течение продолжительного периода времени.

• 

Спрос колеблется синхронно с экономикой в целом.

• 

Развитие земли (для  жилья или коммерческого использования)

Существует потенциал для получения значительной прибыли.

• 

В результате улучшений можно получить значительный прирост капитала.

• 

Множество возможностей для получения дополнительных доходов.

• 

Отсутствует доход – вам нужен большой объем оборотных средств.

• 

Вы должны сами финансировать свои затраты на развитие.

• 

Ваша плата за землю может быть достаточно высокой.

• 

Речь идет о долгосрочных проектах, поэтому за время реализации проекта спрос может 

• 

измениться.

Преимуществом инвестирования в недвижимое имущество является то, что те же самые прин-

ципы применимы вне зависимости от того, на каком типе недвижимости вы будете специали-

зироваться. Это означает, что вы можете работать с различными видами недвижимости на 

разных этапах вашей карьеры и ваши умения и ноу-хау будут переносимы из одной области 

в другую. Ключом к успеху является не то, какой тип недвижимости вы выберете для своей 

работы, а нахождение выгодных сделок. Не имеет значение, смотрите ли вы на дом-трейлер 

стоимостью $3000, дом за $30000, дом класса люкс, стоящий $300000, многоквартирный дом 

за $3 миллиона или проект по развитию земли на $30 миллионов. Принципы одни и те же. 


Следовательно, решите, с чем вам комфортнее всего работать и идите туда. Чем раньше вы 

начнете, тем быстрее вы сможете достичь тех целей, которые вы для себя установили. В не-

движимом имуществе в буквальном смысле нет ограничений.

Как найти и проанализировать сделки с недвижимостью

Для того чтобы найти великолепную сделку, ищите мотивированных продавцов. Затем сде-

лайте быстрый 90 минутный или менее продолжительный анализ, фокусируясь только на тех 

вопросах, которые действительно важны:

Сколько сегодня стоит это имущество?

1. 

Какой необходим ремонт и сколько он будет стоить?

2. 

За сколько сегодня я могу купить это имущество?

3. 

  У людей есть множество причин продавать свое недвижимое имущество, что в свою оче-

редь создает для вас множество возможностей для получения прибыли. Для того чтобы най-

ти мотивированного продавца:

Читайте рекламу в газетах – особенно следующие разделы:

• 

Реклама аренды.

Реклама продажи недвижимости ее собственником.

Реклама продажа недвижимости – особенно реклама с пометкой “Срочно”.

Реклама инвестиций в недвижимое имущество.

Реклама лизинга коммерческой собственности.

Аукционы по недвижимому имуществу.

Некрологи – семья умершего  может захотеть продать дом.

Все эти рекламные объявления могут рассматриваться как потенциальные возможности для 

бизнеса. Вы должны позвонить людям и поговорить с ним о том, что им нужно, и посмотреть 

есть ли здесь потенциал.

Поездите вокруг той местности, которая вам нравится

• 

 – и посмотрите, что про-

исходит. Остановитесь и поговорите с людьми, которые имеют вывеску “Продается” на своем 

имуществе. Посмотрите незанятые или заброшенные дома или неиспользуемую землю – это 

может быть основной возможностью найти мотивированного продавца.

Посещайте аукционы по недвижимости 

• 

– как способ установить контакты с дру-

гими людьми, которые интересуются продажей или покупкой недвижимого имущества. Полу-

чите имена и контактные данные. Предложите давать другим знать о потенциально выгодных 

сделках в будущем, если они будут отвечать тем же.

Посетите местный суд 

• 

– и посмотрите, какая недвижимость вскоре будет выставле-

на на продажу. Многие люди будут обеспокоены спасением хотя бы части своих активов. И 

не забудьте посетить ваши местные офисы Совета по делам ветеранов, Совета по развитию 

городов и жилищному строительству, Суд по разводам, Суд по окружающей среде, Суд по 

имуществу и утверждению завещаний. Они могут быть хорошим источником наводок на вы-

сокомотивированных продавцов.

Рекламируйте

• 

 – даже простая реклама будет работать: “Я заплачу наличными за ваш 

дом. Могу быстро оформить сделку. Позвоните мне первому или последнему”. Если это целе-


сообразно, вы можете даже сделать специальные вывески, чтобы оставлять их на домах: “Я 

заплачу наличными за ваш дом. Могу быстро оформить сделку. Знаете ли вы о каком-нибудь 

доме, продающимся в этом районе. Выплачиваю комиссионные посредникам”.

Создайте сеть 

• 

– посетите местную общину и встретьтесь с людьми. Если вы будете 

знакомы с несколькими агентами по продаже недвижимости, юристами и бухгалтерами, то 

они заранее предупредят вас о заключающихся сделках.

Заведите нескольких “агентов” 

• 

– предложив комиссионные подрядчикам, работни-

кам коммунальных служб, почтальонам, полицейским и даже персоналу больниц.

Позвоните в несколько финансовых компаний

• 

 – которые предлагают кредиты с 

высокой процентной ставкой для заемщиков с высоким риском. Они знают кому, вероятно, 

будет необходимо быстро продать свою недвижимость в ближайшем будущем.

Напишите  письма

• 

 – выражая  вашу  заинтересованность  в  покупке  недвижимости. 

Предложите свою помощь тем людям, которые переезжают.

Станьте членом ассоциации недвижимого имущества 

• 

– и расширьте сеть людей, 

с которыми вы   общаетесь.

Когда вы найдете то, что выглядит как достаточно выгодная сделка, не впадайте в “анали-

тический паралич” и не забудьте действовать. Анализ имущества и принятие решения о по-

купке должно продолжаться около 90 минут. Я все свожу к поиску ответов на три основных 

вопроса:

1. Сколько сегодня стоит это имущество?

  Если вы выполните определенную предварительную работу, у вас будет представление об 

истинной текущей рыночной стоимости имущества. Вы можете поддержать свое “чутье”, по-

говорив с брокерами недвижимости и оценщиками, которые работают в этой области. Банков-

ские служащие тоже могут дать вам некоторые приблизительные числа. Агенты по продаже 

недвижимости  также  должны  быть  способны  дать  вам  некоторые  данные  о  том,  по  каким 

ценам было продано аналогичное имущество в данном районе в последнее время.

2. Какой необходим ремонт и сколько он будет стоить?

Вы  должны  предвидеть,  что  каждый  объект  недвижимости,  который  вы  покупаете,  будет 

нуждаться в некотором ремонте. Всегда получите, по крайней мере, две точки зрения. Соб-

ственник или продавец, возможно, будет одним, но также поговорите и с подрядчиком. Даже 

если они не знают деталей, они могут дать вам диапазон чисел, в котором будут находиться 

ваши расходы на ремонт.

3. За сколько сегодня я могу купить это имущество?

В идеале вы должны стремиться купить что-нибудь по цене на 20 – 40% меньшую ее нынеш-

ней рыночной цены. Конечно же, вы никогда не должны принимать первое же предложение, 

которое вам делается. Это является начальной точкой, но в должны делать акцент на ведении 

переговоров, для того чтобы получить еще более выгодную сделку.

Независимо от того, к чему вы придете, помните, что устная договоренность ничего не стоит. 

Пока у вас нет письменного документа, в котором оговорены все условия и сроки сделки, о 

которых вы договорились, у вас на самом деле ничего нет. Документ – это все что вы обсу-

дили. Включите все, что вы упомянули в своем предложении. Также включите пункт о не-

предвиденных обстоятельствах, который даст вам пять или шесть недель для проверки всей 

информации, которую предоставил продавец.


“Стоимость любого имущества находится в глазах того, кто его оценивает. Если вы владеете 

множеством недвижимости и вам предъявлен иск, вы можете считать, что ваше имущество 

не стоит много. С другой стороны, если вы пойдете в банк, для того чтобы занять как можно 

больше денег под залог вашего имущества, вы хотите, чтобы оно было оценено как можно 

выше. И когда представитель налоговой инспекции просит вас подсчитать ваши налоги, вы 

скажете, что дом нуждается в ремонте и т.п. Так как имущество имеет различную стоимость в 

зависимости от того, кто на нее смотрит, убедитесь, что вы разговариваете с профессионала-

ми, активно работающими на рынке, которые честно вам скажут, сколько покупатели платят 

за недвижимое имущество сейчас”.

- Роберт Шемин

“Прекратите пытаться выяснить, почему люди делают то, что они делают. Иногда люди бо-

леют, разводятся или умирает их любимый человек. Они теряют свою работу, или им уже не 

хочется заботиться о своей собственности. Из-за всего этого им трудно покрывать все свои 

расходы. Хотя обстоятельства могут быть тяжелыми, если вы сможете предотвратить продажу 

имущества с молотка, дав им в руки наличные, вы окажете им услугу. Пожалуйста, поймите, 

я не говорю о том, что нужно воспользоваться несчастьями людей. Если сделка, которую вы 

собираетесь заключить, не удовлетворяет полностью каждую сторону,  не заключайте ее”.

- Роберт Шемин

Как контролировать и управлять инвестициями в                 

недвижимость

Для того чтобы относиться к инвестициям в недвижимость как к бизнесу, а не как к хобби, 

систематизируйте все, что вы делаете. Действуйте как профессионал, а не как любитель. Ру-

ководствуйтесь определенными принципами и процедурами, которые помогут вам принимать 

эффективные решения.

Всегда помните, что в случае с недвижимостью, у вас  в реальности нет ничего, пока у вас нет 

подписанного соглашения. Следовательно, первым шагом в любой транзакции с недвижимым 

имуществом является заключение письменного соглашения. И если вы сможете в письменном 

виде задокументировать каждый шаг, вы избежите проблем в будущем.

Более конкретно, для того чтобы проконтролировать вашу покупку недвижимости:

1. Ведите переговоры о цене покупке.

Всегда делайте так, чтобы другой человек определял начальную цену в ваших переговорах. 

После того как он выложит на стол свои числа, спросите: “Можете ли вы изменить их в луч-

шую сторону?”. Затем определите, продает ли он, для того чтобы избежать боли или для того 

чтобы получить удовольствие. После того как вы это узнаете, вы сможете структурировать 

ваше  предложение  таким  образом,  чтобы  оно  помогло  ему  достичь  его  целей.  Вы  можете 

также  спросить: “Какую  минимальную  сумму  денег  вы  получите  за  это  имущество?”  Затем 

вы должны вернуться и предложить ему меньшую сумму. Вы будете удивлены, по насколько 

меньшей цене (в сравнении с изначально заявленной) многие люди готовы продавать свое 

имущество. И не забудьте включить в контракт условие, что они должны покрывать все из-

держки по оформлению сделки. Это сэкономит вам определенную сумму денег.


2. Всегда старайтесь сначала получить условия собственника.

Теперь у вас есть цена, и настало время принимать решение об условиях сделки. Вы всег-

да должны стремиться сначала узнать “условия собственника”. Для того чтобы сделать это, 

спросите: “Что они будете делать с деньгами, которые они получат от продажи этого имуще-

ства?” Это даст вам подсказку о том, как вы можете структурировать предложение, которое 

привлечет их.

3. Всегда включайте пункт о непредвиденных обстоятельствах.

Пункт о непредвиденных обстоятельствах снизит ваш риск до нуля. Для того чтобы сделать 

это, просто включите в письменный контракт пункт о том, что соглашение зависит от:

Результатов осмотра покупателем имущества до заключения сделки.

Результатов осмотра имущества партнером покупателя   и получения его согласия.

Наличия благоприятного финансирования.

Результатов осмотра имущества советником покупателя и получения его согласия.

4.   Всегда все оформляйте в письменной форме

Включайте во все письменные контракты заявление, которое не оставляет сомнений в вашей роли:

Я – инвестор в недвижимое имущество.

Я не представляю ваши интересы и не даю советы.

Я покупаю это имущество для перепродажи или для сдачи в аренду по собственному 

усмотрению.

Никакие комиссионные не выплачиваются какой-либо третьей стороне.

Хотя с одной стороны, это может показаться чрезмерным, это действительно защитит вас в 

том случае, когда сделка сорвется, и юристы или работники налоговой инспекции заинтере-

суются транзакцией. Открыто и прямо заявляя о своих намерениях, вы избежите проблем. 

Проясняйте все с самого начала, для того чтобы избежать проблем на последующих этапах. 

Будьте особенно усердны в этом. 

Для того чтобы управлять вашими инвестициями в недвижимость как бизнесом:

Разработайте хорошую базу данных бланков и контрактов

1. 

 – так что вам не придется 

заново изобретать колесо каждый раз, когда вы захотите сделать что-нибудь.

Разработайте  минимальный  стандарт  для  ваших  арендаторов

2. 

 – и  дайте  копию  этих 

стандартов вашим арендаторам. Четко поясните, что вы не допускаете дискриминации и от-

носитесь ко всем беспристрастно.

Разберитесь в законах, которые применяются в вашей сфере в отношении сбора аренд-

3. 

ной платы – и тщательно им следуйте. И снова документируйте все транзакции с арендатора-

ми в письменной форме для будущих ссылок.

Продолжайте  создавать  поток  потенциальных  сделок

4. 

 – делая,  по  крайней  мере,  от 

20 до 50 телефонных звонков в неделю, занимаясь поиском новых сделок. Всегда имейте в 

наличии большее число сделок, чем вы можете совершить, потому что большая их часть не 

произойдет.

Действуйте профессионально

5. 

. Отвечайте на телефонные звонки. Разработайте эффек-

тивную систему документации. Держите в порядке ваши документы. Тщательно храните все 

ваши контракты и гарантии. Заведите папку на каждый объект недвижимости. Выплачивайте 

людям премии, если они хорошо выполнили свою работу.


Будьте этичным.

6.  

Платите ваши налоги. Никогда не заключайте сделки, в которых вы 

сомневаетесь, и не имейте дело с людьми, которым вы не доверяете.

Эффективно  управляйте  своими  финансовыми  ресурсами.

7.  

Откройте  отдельный  бан-

ковский счет для каждого ниточника дохода от недвижимости. Так вы сможете отслеживать 

прибыльность каждого вида деятельности, а высокоприбыльные виды деятельности не будут 

субсидировать другие сферы.

Получайте помощь от экспертов.

8.  

Пусть у вас будет бухгалтер, банкир и юрист, на кото-

рых вы можете положиться.

Разумно управляйте своим временем. 

9. 

Остерегайтесь тратить слишком много времени 

на подрядчиков и т.д. Максимизируйте объем времени, которое вы тратите на ваши наиболее 

прибыльные виды деятельности – поиск и ведение переговоров для того чтобы заключать 

выгодные сделки.

Отлеживайте свои сделки.

10.  

Анализируйте, что было сделано правильно, и концентри-

руйтесь на повторении успешной стратегии снова и снова. Делайте больше того, что приносит 

вам прибыль и меньше того, что не приносит.

Оставайтесь мотивированным. 

11. 

Тратьте некоторое время, разговаривая с другими, кто 

активно инвестирует в недвижимое имущество. Выгоды этой карьеры вскоре выйдут на пе-

редний план в ваших дискуссиях.

Проводите  еженедельные  сессии  по  планированию.

12.  

Сделайте  ревизию  своих  целей. 

Посмотрите куда вы идете и убедитесь, что вы на правильном пути.

Будьте  последовательными. 

13. 

Не  ждите,  что  программа  будет  работать  сама  по  себе. 

Продолжайте  делать  телефонные  звонки  из  недели  в  неделю.  Продолжайте  делать  пред-

ложения о покупке. Продолжайте вести переговоры о более выгодных условиях. Помните, в 

недвижимом имуществе, тот, кто просмотрит большее число домов, обычно и получает наи-

лучшие предложения.

Работайте над своими сомнениями до смерти.

14.  

Если у вас появилось предчувствие, что 

должно произойти что-то плохое, сделайте так, чтобы это не произошло. Действуйте. Про-

смотрите несколько объектов недвижимости. Сделайте несколько дополнительных звонков. 

Сделайте несколько предложений. Будьте настолько занятыми выполнение работы, чтобы у 

вас не было времени спрашивать у себя, не слишком ли все хорошо, чтобы быть правдой. 

Постоянно напоминайте себе, что необходимо поддерживать сеть, продолжать делать пред-

ложения и т.д.

Получайте удовольствие. 

15. 

Создайте репутацию человека, который делает то, что гово-

рит. Зарабатывайте хорошую прибыль, делая то, что вам нравится.

Используйте множество источников дохода от инвестиций в 

недвижимость

Преимуществом инвестирования в недвижимое имущество является то, что оно предоставля-

ет множество возможностей для зарабатывания денег. Существует пять основных стратегий 

зарабатывания денег на недвижимости:

Перепродажа – найдите недвижимость и продайте ее, чтобы получить быструю прибыль.

1. 


Купите-отремонтируйте-продайте – купите нуждающееся в ремонте имущество и выпол-

2. 

ните необходимую работу.

Купите-и-сохраните – купите, сдайте в аренду и создавайте свою базу активов.

3. 

Примите участие в финансировании закладных.

4. 

Используйте возможности лизинга для контроля недвижимого имущества.

5. 

Кроме того, существуют и другие возможности получения прибыли, которыми стоит восполь-

зоваться: партнерство, консультирование, предложение услуг по аренде и т.д.

Базовая стратегия #1 – Перепродажа

Стратегия заключается в нахождении выгодной сделки, заключение контракта и нахождении другого 

покупателя на имущество. Это означает, что вы не вкладываете свои собственные деньги в сделку, 

только ваше время и энергию, которые необходимы, чтобы найти другого продавца, который купит 

по более высокой цене. В качестве вашего вознаграждения (комиссионные посреднику) вы положите 

в карман разницу между двумя ценами продажи.

Это абсолютно законно до тех пор, пока вы открываете новому покупателю, что вы делаете, и что 

вы не представляете его интересы. Для того чтобы защитить себя ваш письменный контракт должен 

включать такой пункт: “Я не представляю вас или ваши интересы в этой транзакции”. Вы можете или 

продать  новому  покупателю  ваш  первоначальный  контракт  на  покупку  имущества  или  вы  можете 

обратиться к вашему юристу и договориться о том, что имущество законно продается вам и затем не-

медленно перепродается новому покупателю. В целом, однако, большинство письменных контрактов 

предполагает, что вы можете продать ваши контрактные права.

Базовая стратегия #2 – Покупайте-ремонтируйте-продавайте

Эта стратегия предполагает нахождение домов, которые нуждаются в покраске, уборке или ремонте, 

выполнении этой работы и затем продажу этой собственности по более высокой цене. Главное здесь 

заключать только те сделки, которые генерируют достаточную прибыль, которая стоит вашего вре-

мени, покрывает ваши накладные расходы и стоимость капитала, который вам понадобиться. Если вы 

не можете получить $20000 или больше, то это вряд ли будет жизнеспособной стратегией.

Точная оценка ваших расходов затруднена, пока у вас не появиться опыт в этой области. Помимо 

расходов на ремонт вам также необходимо точно прогнозировать налоги, расходы на страхование и 

фактические транзакционные расходы на передачу прав собственности. Вам также будет нужен опыт 

во взаимоотношениях с подрядчиками и задержками, причиной которых они могут быть.

Хороший подход в применении этой стратегии – иметь безмолвного партнера. Он инвестирует день-

ги, а вы делаете все необходимое, для того чтобы привести имущество в порядок. Затем вы можете 

разделить прибыль 50 на 50. Если вы делаете это, будьте внимательны и предупредите своего пар-

тнера, что могут потребоваться дополнительные расходы, которые они должны будут понести. Вы 

можете также позволить своему безмолвному партнеру списать налоги и амортизационные отчисле-

ния с дохода.

Базовая стратегия #3 – Купите-и-сохраните 

Это  означает,  что  вы  планируете  владеть  недвижимостью  в  течение  продолжительного  периода 

времени и сдавать его в аренду. С течением времени ваши активы будут постепенно увеличиваться, 

а  ваша  задолженность  уменьшаться.  Пока  ваша  собственность  арендуется,  все  это  положительно 

сказывается на потоке наличности, генерируемом вашими арендаторами. Вы можете управлять иму-

ществом самостоятельно или договориться с компанией по управлению делать это для вас. Стратегия 

“купите-и-сохраните” работает хорошо, пока ваша собственность сдана в аренду. Не забывайте также 

о ремонте и обслуживании. Вам необходимо немного больше капитала, для того чтобы продержаться 

в периоды роста ваших расходов.


Базовая стратегия #4 – Примите участие в финан-сировании закладных

Если вы покупаете и продаете много недвижимости, вы будете направлять большое число людей в 

банки и компании, специализирующихся на закладных. Это стратегия заключается в получении по-

среднических комиссионных за каждое направление, которое вы делаете. Это абсолютно законно, 

если вы раскрываете свою роль, говоря приблизительно следующее: “Я рекомендую эту закладную 

компанию. Я – посредник. Я получаю плату за рекомендацию вам этого займа”.

Позже вы даже можете начать покупать закладные или обеспечивать собственников финансирова-

нием. Выполните определенную предварительную работу. Проверьте, нужна ли вам лицензия или 

сертификат, для того чтобы работать в этой сфере.

Базовая стратегия #5 – Используйте возможности лизинга для контроля 

недвижимости

Возможность  лизинга  означает  сдачу  в  аренду  имущества  с  возможностью  ее  купить.  Некоторые 

люди  называют  это  “арендой  с  целью  приобретения”.  Это  в  высокой  степени  привлекательно  для 

людей, которые хотят владеть своим имуществом, но не вполне уверены в этом.

Возможность лизинга великолепна потому что:

Вы получаете контроль над собственностью, не выплачивая деньги.

• 

Вы имеете право купить, но вы не обязаны это делать – что дает вам гибкость.

• 

Вы можете продать свое право другой стороне за любую сумму денег, о которой вы дого-

• 

воритесь.

Для того чтобы сделать деньги на лизинге:

Найдите мотивированных собственников недвижимого имущества – обычно это те, кому 

 

надоели стычки с арендаторами.

Предложите взять проблему из их рук, заключив соглашение о сдаче в арену собственно-

 

сти на следующие пять лет с возможностью купить ее по установленной цене в любое время в 

течение периода лизинга. Заметьте, что ваша цена покупки должна быть, по крайней мере, на 

20% ниже текущей рыночной стоимости, если собственник действительно заинтересован.

Найдите арендаторов, которые имеют хорошие рекомендации и которые заинтересованы в 

 

покупке имущества в будущем.

Заключите с арендаторами письменное соглашение, что они должны будут оплачивать все 

 

свои расходы на ремонт и обслуживание. Это не только побудит их вести себя ответственно, но 

также увеличит их чувство собственного достоинства.

Сделайте так, чтобы арендаторы ежемесячно выплачивали арендную плату, которая пре-

 

вышает лизинговые платежи, которые вы выплачиваете собственнику. Вы кладете себе в карман 

разницу.

Представьте арендодателей хорошей закладной компании.

 

Каждый  год  давайте  им  возможность  купить  имущество  по  определенной  цене.  Удосто-

 

верьтесь, что цена покупки увеличивается из года в год, так что арендаторы видят, что соб-

ственность повышается в цене.

В первый год аренды большая часть арендаторов сама себя отсортирует. Либо они серьез-

 

но заинтересуется покупкой и будут усердно работать, чтобы получить закладную, или они рас-

творятся в ночи, дав вам возможность начать все заново.


Как защитить ваши активы

Как только вы начнете зарабатывать деньги на инвестициях в недвижимость, вам понадо-

бятся определенные стратегии по защите того, что вы заработали. Для того чтобы защитить 

недвижимое имущество, которое вы столь тяжело зарабатывали:

Используйте качественную страховую защиту.

1. 

Разделите свои активы.

2. 

Разумно используйте трастовые структуры.

3. 

Формируйте автономные активы.

4. 

После того как вы начали аккумулировать недвижимость, вы становитесь мишенью для раз-

ного рода людей. Вы должны предвидеть это заранее и реализовать четырехэтапную защит-

ную программу:

1. Воспользуйтесь хорошей программой страховой защиты.

Страхование должно быть первой линией вашей защиты. Любыми средствами получите совет 

специалиста о том, что вам необходимо сделать. Более чем вероятно вам понадобится:

“Зонтичный” полис

 

 – с помощью которого вы можете застраховать вашу машину, ваш 

собственный дом и до пяти объектов собственности, сдаваемых в аренду, по более выгодной 

ставке, чем вы сможете получить, страхуя все это по отдельности. Страхование имущества, 

находящегося под управлением – который защитит вас в том случае, если кто-то попытается 

предъявить вам иск.

Страхование  выплат  вашим  работникам

 

 – в  том  случае  если  у  вас  есть  ремонтники, 

которые работают на вас в течение трех – пяти дней в году. (В соответствии с законом они 

могут быть классифицированы как работники, а не подрядчики).

Стоит также рассмотреть возможность использования предоплачиваемых юридических услуг. 

Есть множество компаний, которые предлагает этот тип услуг. За месячную оплату, вы може-

те получить юридические услуги, консультирование по планированию имущества, советы по 

налогообложению, представительство в суде и даже некоторые советы по бизнесу. Одной из 

наибольших компаний в этой области является Pre-Paid Legal Services, Inc.

2. Разделите ваши активы.

Это значит, что вы делаете собственником ваших активов трастовые компании и корпорации. 

Идея здесь очень проста. Чем меньше имущества у вас лично, тем в меньшей степени вы бу-

дите привлекательной мишенью для агрессивных юристов и рассерженных людей.

Корпорация или ограниченное партнерство являются для вас отдельными юридическими ли-

цами, даже если вы владеете большей частью акций и контролируете деятельность корпо-

рации. В некоторых областях вы можете анонимно организовать общество с ограниченной 

ответственностью. Ваш базовый подход должен заключаться в распределении ваших активов 

между  тремя  или  большим  числом  корпораций  или  партнерств,  так  что  если  какая-нибудь 

серьезная проблема возникнет с одной из них, другие все еще будут способны продолжать 

работать и генерировать для вас доход.

Для того чтобы определить наилучшую юридическую структуру для ваших обстоятельств и 

потребностей, посоветуйтесь с экспертами. Сядьте с юристом и объясните общую схему всех 

ваших деловых отношений. Пусть они посоветуют вам, какая структура лучше всего подходит 

для ваших обстоятельств. Если вы также поработаете со своим бухгалтером, вы будете спо-


собны разработать структуру, которая также будет соответствовать вашим налоговым обя-

зательствам. Пока вы имеете профессиональную помощь в этой области, все должно быть 

прочным как скала, если возникнут проблемы в дальнейшем.

3. Разумно используйте структуру трастов.

И еще раз, трасты – это юридические структуры, которые могут владеть активами отдельно 

от вас. Трасты имеют три элемента:

Формальное трастовое соглашение, в котором излагается структура и правила.

Доверительный собственник – человек, который управляет трастом.

Бенефициарии – люди, которые получают выгоды от активов.

Заключая трастовй договор на владение вашими активами, вы можете защитить вашу соб-

ственную конфиденциальность, так как ваше имя не будет упомянуто в качестве собствен-

ника, даже если вы опекун и единственный бенифициарий этого траста. Кроме того, если вы 

сделаете своих детей бенефициариями траста, вы сможете ввести контроль, который позво-

лит удостовериться, что дети разумно тратят получаемые деньги. Активы, которыми владеет 

траст, не могут быть захвачены вашими кредиторами, если вам предъявлен иск или вы стол-

кнулись с другими юридическими проблемами. Множество раз вы   также   сможете   снизить 

вашу   налоговую

ответственность, если вы разумно определите, какие активы записать на ваше имя, а какие 

активы должны находится в собственности траста.

4. Сформируйте отдельную базу активов.

Представьте сколько денег у вас будет в наличии, если вы будете откладывать 10% вашего 

дохода в течении всей вашей жизни и положите их на отдельный счет в банке. Это общий 

принцип  отдельной  базы  активов.  Вместо  того  чтобы  класть  все  ваши  финансовые  яйца  в 

одну корзину, вы имеете параллельные способы сбережения и инвестируете отдельно от ва-

ших обычных финансовых активов.

Фактически, в некотором отношении, также имеет смысл иметь отдельную базу активов, рас-

положенной в оффшоре. Таким образом, если вам когда-либо будет предъявлен иск, юристы 

другой стороны не будут способны получить доступ к вашим заграничным активам. Пока вы 

декларируете для целей налогообложения доходов доход, который вы получаете на загра-

ничный счет, это абсолютно легальный способ защитить ваши финансовые активы.

Помните, какой бы механизм вы в конечном итоге не решили использовать для защиты ва-

ших активов, все сводится к необходимости взвесить преимущества и недостатки. Инкорпо-

рируя новые компании, для того чтобы владеть активами или создавая трасты, вы получаете 

анонимность. Недостатком является то, что вам также необходимо делать больше бумажной 

работы и более детальный бухгалтерский учет. Вам также будет необходим совет специали-

стов, чтобы удостовериться, что все делается правильно, что повлечет за собой выплату им 

вознаграждений. Если вы не будете точным, у вас возникнут проблемы.

Следовательно, не существует твердых и обязательных правил в этой области. То, что рабо-

тает хорошо для одного инвестора в недвижимость, не будет подходить для кого-то другого, 

у которого другие обстоятельства и потребности. Большинство профессиональных инвесто-

ров склонны использовать комбинацию подходов, когда часть собственности размещена под 

вывеской ООО, часть под именем отдельной компании, часть размещена под именем зару-

бежной корпорации, а другие размещены под именем семейного траста. Объем необходимой 

бумажной работы не является чрезвычайно высоким, затраты на делопроизводство находятся 


в разумных пределах и если будут какие-нибудь решения суда в отношении одного их этих 

юридических лиц, другие будут способны работать нормально.

Независимо от того, что вы в конечном итоге решите сделать в этой области, подумайте, как 

вы защитите ваши активы. Снова речь идет о профессиональном, а не спонтанном подходе 

к созданию богатства. Если вы абсолютно серьезны в своем намерении использовать ваши 

инвестиции для создания богатства, думайте. Планируйте наилучшее, но будьте готовы к худ-

шему. Таким образом, независимо от того, что произойдет, ваша карьера будет продолжать 

двигаться перед в направлении и со скоростью, которые вы сами выбрали.

28 самых дорогих ошибок – и способы их избегания

Вы    еще   не   начали   инвестировать   в недвижимое имущество 

1. 

 – сожаления пре-

красны, однако сконцентрируйтесь на совершении вашей первой покупки. Вы можете и долж-

ны начать сейчас.

Вы не должны получать каждое предложение о ремонте в письменной форме

2. 

 – сле-

довательно, существует неопределенность в отношении того, что включено в расходы, а что 

нет. Решение этой проблемы достаточно простое. Получайте каждую заявку на ремонт в пись-

менной форме, в которой выделены все затраты на материалы, оплату труда и пр.

Вы продаете или сдаете в аренду недвижимость людям, которые не могут за него пла-

3. 

тить – поэтому проверяйте людей, с которыми вы имеете дело. Ведите переговоры только с 

теми людьми, которые предварительно доказали свою финансовую благонадежность. Перед 

тем как сдать имущество в аренду, проверьте рекомендации этих людей и посмотрите, опда-

чивают ли они свои счета.

У вас нет плана инвестиций в недвижимое имущество

4. 

 – вследствие чего вы упускаете 

великолепные возможности. Выделите время на то чтобы установить определенные цели и 

затем работайте над реализацией этих целей.

Вы не заставляете арендаторов платить за нанесенный ущерб 

5. 

– вследствие чего пла-

тить приходиться вам. Решением этой проблемы является включение в договор аренды пун-

кта о том, что арендатор несет финансовую ответственность за ущерб, нанесенный им или 

его гостями.

Вы не следите за своими арендаторами и все заканчивается тем, что вы их выселяете.

6. 

 

Это наибольшая потеря времени. Для того чтобы избежать этого, всегда проверяйте людей у 

покрайней мере двух предыдущих арендодателей.

Вы платите за выполнение ремонтных работ до того, как они были завершены на 100% 

7. 

– в результате подрядчики имеют низкую мотивацию к завершению работ. Управляйте свои-

ми инвестициями как бизнесом. Платите только тогда, когда работа выполнена на 100%, не 

раньше.

Вы платите за ремонт даже если его завершили на три недели позже 

8. 

– что означает, 

что вы потеряли арендную плату за три недели. Предвидьте это и всегда включайте штраф-

ные санкции за задержку во все ваши контракты.

Вы  находитесь  в  стрессовой  ситуации  из-за  “бумажной”  работы.

9. 

  Для  того  чтобы  ре-

шить эту проблему, разработайте эффективную систему работы и затем придерживайтесь ее. 

Большинство проблем возникает тогда. когда вы отклоняетесь от своей системы. Не делайте 

этого.


Вы тратите слишком много денег на ремонт домов.

10.  

Знайте свой рынок. Тратьте деньги 

на то, что нужно, и оставляйте все остальное новому собственнику, который будет все делать 

в соответствии с собственными предпочтениями.

У вас закончились наличные. 

11. 

Всегда откладывайте 15% того, что вы заработали, в фонд 

на непредвиденные обстоятельства. Будьте консервативны и у вас будет все в порядке.

Вы платите слишком много за ремонт. 

12. 

Разбивайте смету затрат на расходы на материа-

лы и оплату труда. Это гарантирует, что вы знаете точно, что происходит и избежите каких-

либо проблем.

Вы тратите все свое время на анализ и не действуете. 

13. 

Избегайте аналитического пара-

лича сохраняя все простым. Люди которые получают больше всего от недвижимости делают 

наибольшее количество предложений.

Вы тратите слишком много времени на второстепенные виды деятельности. 

14. 

Ваше вре-

мя является ценным активом. Используйте его разумно. Организуйте свои жизнь таким обра-

зом, чтобы вы тратили больше времени на то, что приносит вам прибыль и меньше времени 

на другие виды деятельности. Если проблема сохраняется, начните вести в письменном виде 

регистрацию  вашего  времени.  Узнайте  куда  уходит  ваше  время,  и  что  вы  должны  делать, 

чтобы увеличить количество времени, которое вы тратите на те виды деятельности, которые 

приносят вам деньги.

Вы не обратили внимание на плохие дома в плохих районах. 

15. 

Помните, не все имеют 

такие же предпочтения как и вы. Хорошую прибыль можно получить от недвижимости в тех 

районах, в которых бы вы лично не хотели бы жить

У вас нет необходимых страховок.

16.  

Это основная проблема. Застрахуйтесь должным об-

разом. Страхование должно быть встроено во все издержки как само собой разумеющееся.

Ваш поток наличности от сдаваемой в аренду недвижимости не слишком высок.

17. 

 Увели-

чивайте арендную плату каждый год. Управляйте своей программой как бизнесом, а не как 

благотворительной  организацией.  Ваши  расходы  будут  увеличиваться  каждый  год,  так  что 

будет логично, если ваша арендная плата тоже будет увеличиваться.

Вы наказываете плохих арендаторов, но забываете вознаграждать хороших. 

18. 

Покажите 

хорошим квартиросъемщикам, насколько вы их цените, периодически давая им разные возна-

граждения: новый ковер, потолочный вентилятор, прозрачные двери и т.д. Выражайте свою 

признательность хорошим арендаторам.

Арендаторы приходят к вам со своими проблемами.

19.  

Сделайте арендаторов ответствен-

ными, предложив им лизинг с возможностью покупки имущества. Это даст им стимул забо-

титься о своем имуществе, но вы должны также их ежемесячно инспектировать.

Вы ненавидите собирать арендную плату. 

20. 

Выясните, могут ли ваши арендаторы обра-

титься в государственную программу (например, программу Section 8), по которой вы будете 

получать арендную плату автоматически через государственное учреждение.

Вы посещаете вашу собственность только тогда, когда возникают проблемы. 

21. 

Инспек-

тируйте вашу собственность каждые 30 дней. Это не только защитит ваши инвестиции, но и 

побудит ваших арендаторов поддерживать ее в хорошем состоянии.

Вы  не  используете  специальные  программы  кредитования. 

22. 

Спросите,  имеют  ли  кре-

диторы, к которым вы обратились, отдел реинвистиций в общину, в который вы можете об-

ратиться за более выгодными условия финансирования, если вы покупаете собственность в


районе с низким или средним уровнем дохода.

Вы делаете предложение, а затем решаете, что вы не хотите заключать эту сделки.

23. 

 

Всегда вводите пункт о непредвиденных обстоятельствах в ваше соглашение – при условии 

инспекции домов, одобрения кредиторов и т.д.

Ваше  имущество  не  сдается  в  аренду  и  не  продается.

24.  

Увеличьте  привлекательность 

имущества, потратив немного денег на переднюю часть дома, кухни или ванную комнату. Вы 

будете удивлены, как эта малость может увеличить интерес к вашей недвижимости.

Вы хотите быстро продать свою недвижимость.

25.  

Выставьте ваш дом на аукцион, исполь-

зую хорошего аукциониста и хорошую рекламу.

Вы платите слишком много. 

26. 

Когда вы покупаете недвижимость, рассмотрите условия 

продавца и предложите заплатить наличными со скидкой. Таким образом, у вас будет пред-

ставление о том, какова минимальная цена продажи этой недвижимости. Например, если они 

хотят продать дом стоимостью $50000 за $10000 сразу и выплатой оставшихся $40000 в тече-

ние 20 лет, предложите им наличными $46000. Это принесет вам дополнительные $4000.

Никогда не используйте понятие “защита активов” для всего, что вы делаете.

27. 

 В против-

ном случае дотошный юрист может подать на вас в суд и доказать, что вашей целью было из-

бежание ответственности. Вместо этого всегда документируйте причины, почему вы создаете 

трасты, формируете партнерство или регистрируете новые корпорации.

У вас не так уж много счастливых арендаторов. 

28. 

Выработайте у себя привычку давать 

людям больше, чем они ожидают. Таким образом, они будут чувствовать себя комфортно, 

если останутся с вами рядом.