Материалы для студентов→ Курсовая работа /

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости промышленного предприятия

Скачать файл
Добавил: fafnir
Размер: 862 KB
Добавлен: 30.04.2015
Просмотров: 838
Закачек: 3
Формат: doc

PAGE  3

СОДЕРЖАНИЕ

Состав и краткое содержание работ

В курсовой работе требуется определить рыночную стоимость объектов недвижимости промышленного предприятия. Расчет выполняется по вариантам, на примере одного из объектов недвижимости – офисного (административного), производственного или складского назначения.

Курсовая работа состоит из введения, четырех глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении кратко раскрывается место и роль в экономике рынка недвижимости и института оценки.

В первой главе, производится выбор варианта, приводится описание объекта оценки. Выполняется краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости.

Во второй и третьей главах выполняется расчет рыночной стоимости заданных объектов с применением двух подходов - затратного (глава 2) и доходного (глава 3). Применение третьего подхода - сравнения продаж предусматривается при оценке рыночной стоимости участка земли (в главе 2).

В четвертой главе для окончательного вывода о величине рыночной стоимости объекта на дату оценки необходимо выполнить согласование результатов расчета, полученных во второй и третьей главах.

В заключении студентами делаются выводы по работе, позволяющие судить о влиянии различных факторов на рыночную стоимость объекта, о характере его возможного дальнейшего использования.

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Постепенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.д.

Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские  и речные суда, космические объекты.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов  между собой  получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

1. Исходные данные для выполнения работы

Исходные данные, необходимые для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов, разбиты на индивидуальные и общие.

Индивидуальные данные по вариантам приведены в прил. 1.

Вариант назначается преподавателем или принимается по двум последним цифрам номера зачетной книжки студента.

Общими для всех вариантов принимаются следующие данные.

По административному корпусу

Год ввода в эксплуатацию - 1976. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, решено по продольной конструктивной схеме. Вертикальные несущие конструкции:

  • 1 и 2-х этажные здания - стены и столбы из кирпичной кладки;
  • 3 и 4-х этажные здания – железобетонный каркас с кирпичным заполнением.

Основные строительные конструкции:

Административные здания, этажностью 3 и 4, имеют встроенный лифт.

Косвенные издержки, не учитываемые УПВС (КИ’),составляют 15% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя(ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

Для придания объекту оценки рыночного уровня благоустройства и для привлечения потенциальных арендаторов, требуется осуществить ремонт:

  • вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350 м3, требуется возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250 м2;
  • отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок;
  • отремонтировать 25 форточек;
  • осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ;
  • заменить 400 м плинтуса;
    • заново застеклить 225 м2 оконных проемов;
    • произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2;
    • отремонтировать 30 м лестниц;
    • заменить 18 м поручней;
    • отремонтировать внутри помещений 300 м2 штукатурки;
    • заменить 300 м стальных трубопроводов водоснабжения и 172 м отопления на отдельных участках;
    • заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 15 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 2 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от  стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $10/м2/год.

Переменные расходы составляют $80/м2/год.

По производственному цеху

Год ввода в эксплуатацию - 1972.Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

Основные строительные конструкции:

фундаменты – столбчатые, железобетонные;

каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;

стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

перекрытия – ребристые железобетонные плиты;

крыша – совмещенная, плоская;

кровля – рулонная;

полы – железобетонные;

проемы – металлические;

отделка внутренняя – нет, наружная – нет.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.

Косвенные издержки (КИ’)составляют 8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя(ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

  • заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80 кг;
  • заново застеклить 850 м2 оконных проемов;
  • отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;
  • произвести ремонт полов, на площади 550 м2;
  • произвести ремонт рулонной кровли на 500 м2;
  • окрасить трубопроводы на площади 800 м2.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 6 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от  стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $5/м2/год.

Переменные расходы составляют - $35/м2/год.

По складскому помещению

Год ввода в эксплуатацию - 1970.Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).

Основные строительные конструкции:

фундаменты - сборные железобетонные;

каркас – железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);

стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

перекрытия - железобетонные плиты;

крыша - совмещенная, плоская;

кровля - рулонная;

полы - асфальтовые;

проемы - металлические;

отделка внутренняя – простая, наружная – простая.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ’)составляют 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя(ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

  • заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п. м.;
  • возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м2;
  • заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 60 кг;
  • заново застеклить 250 м2 оконных проемов;
  • произвести ремонт полов, на площади 700 м2;
  • произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2;
  • окрасить водным составом фасад на площади 300 м2;
  • промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт.;
  • окрасить трубопроводы на площади 600 м2;
  • вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 20 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от  стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $7/м2/год.

Переменные расходы составляют - $25/м2/год.

Стоимостные нормативы для расчета величины отложенного ремонта по всем объектам оценки приведены в прил. 10.

1. 1. Анализ ситуации на рынке недвижимости

В этом разделе студентами самостоятельно производится краткий анализ текущей (за последний год) ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости (производственного, офисного и складского назначения). Допускается исследование данных по другим сегментам: жилой и нежилой недвижимости; торгового, гаражного, учебно-научного, гостиничного и другого назначения.

Данный раздел выполняется на основе сбора текущих данных из доступных источников информации (газеты, журналы, буклеты, отчеты строительных и риэлтерских организаций, информационные сайты Интернета, и т.п.).

Цель анализа – выявить основные факторы и тенденции, которые, по мнению студента, могут повлиять на рыночную стоимость объекта оценки в сторону ее увеличения или уменьшения.

Для анализа рыночной ситуации рекомендуется указать период (глубину) исследования, регион, источник информации и, придерживаясь следующей последовательности, определить:

  1. долю рынка данного типа недвижимости;
  2. количество сделок;
  3. участников рынка (основных продавцов и покупателей);
  4. состояние и характер изменения рыночных цен купли-продажи объектов на данном секторе рынка;
  5. состояние и характер изменения арендных ставок по объектам на данном секторе рынка и т. п.

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости

на основе затратного подхода

2. 1. Алгоритм реализации затратного подхода

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного износа(п.1 – п.2).

4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.

5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4 + п.3). При этом учитываютсяподходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительныекосвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства– это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

Восстановительная стоимость(reproductioncost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценкиточной копии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения(replacementcost)– это стоимость строительства в ценах на дату оценкианалогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

2. 2. Определение стоимости нового строительства

здания МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения - 1 м3 строительного объемадля различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1. По данным сборников УПВС (из прил. 2), подбирается и выписывается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:

назначение здания (административное, производственное или складское);

общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

расчетный (строительный) объем здания.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого () здания определяется по формуле:

,м3(1)

гдеL – длина объекта оценки, м;

B – ширина объекта оценки, м;

H – высота объекта оценки, м.

2. Непосредственно по таблице УПВС определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен (, руб./м3), с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки (также по прил. 2).

3. Производится корректировка выбранного единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличий между объектом-аналогом и объектом оценки по ряду существенных признаков.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями по формуле:

, руб./м3(2)

гдеKi — поправочные коэффициенты на следующие признаки:

а) различие в группе капитальности здания-аналога и оцениваемого (т.е. есть отличия по типу основных несущих конструкций);

б) расхождения в технических характеристиках прочих элементов зданий.

Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости следующий:

а) в тех случаях, когда техническая характеристика оцениваемого здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами. Особенности распределения зданий по группам капитальности представлены в прил. 3. Переходные коэффициенты от одной группы капитальности к другой приведены в прил. 4.

б) корректировки на расхождение технических характеристик прочих элементов здания производить в соответствии со справочными данными и разъяснениями, указанными в прил. 5.

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС69).

, руб.(3)

гдеV –расчетный объем здания, м3;

С69 – стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м3.

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

5. Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:

(4)

гдеИ84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г. (принимается по исходным данным);

ИД.о./84 – индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию (определяются в соответствии с разъяснениями, приведенными в прил. 6);

– сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства (учитываемые в работе налоги приведены в прил. 7);

kКИ’ коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г. (принимается по заданию);

kПП коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимается по заданию).

2. 3. Расчет накопленного износа зданиямодифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ(accrueddepreciation) — это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.

При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

(ВСД.о.– ИУ)),(5)

гдеИН– накопленный износ здания;

Иу – величина устранимого износа, руб. (рассчитывается по заданию и справочно-нормативным данным из прил. 9);

ЭВ эффективный возраст здания, лет (принимается по заданию);

ОЭЖ общая экономическая жизнь здания, лет (принимается равной нормативному сроку службы в соответствии с прил. 8);

ВСД.о. восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб..

2.4. стоимость здания с учетом

накопленного износа

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

СД.о. = ВСД.о. – ИН(6)

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

СЗ =SУч х ЦЗ(7)

гдеSУч – площадь оцениваемого участка земли в м2, принимается как площадь застройки по выражению:SУч =LxB;

ЦЗ – показатель удельной стоимости 1 м2 земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб./м2 (определяется расчетом по исходным данным в табличной форме, приведенной ниже).

Расчет показателя удельной стоимости 1 м2 земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Эти данные приведены в прил. 10. Темп изменения стоимости земли задан исходными данными.

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме:

Вывод о принимаемой для дальнейших расчетов величине удельной стоимости 1 м2 оцениваемой земли делается студентами самостоятельно на основе полученных после корректировок результатов.

2.6. ОЦЕНКА рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

РСЗП = ВСД.о. – ИН + СЗ,(8)

гдеВСД.о.– восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

ИН– величина накопленного износа здания, руб.;

СЗ– рыночная стоимость участка земли, руб.

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1. Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1. Составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;

3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

3.2. реконструкция отчета о доходах

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

,(10)

гдеSплощадь одного этажа, м2 (определяется расчетом,S =LxB);

0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

m – количество этажей в оцениваемом здании;

Арставка аренды, $/м2/год (определяется по заданию).

krпринятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

,(11)

гдеtо общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1 год);

kL – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы (определяется по заданию).

3. Прочие доходы

MI =PGI х (kMI - 1),(12)

гдеkMI– коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью (определяется по заданию).

4. Действительный валовой доход

EGI = PGI – (V+L) + MI(13)

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

OE =FE +VE +RR,(14)

гдеFE– постоянные расходы (определяются по исходным данным);

VE – переменные расходы (определяются по исходным данным);

RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

RR =kRRхEGI (kRR – коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, определяется по исходным данным).

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI =EGIOE(15)

Результаты реконструкции отчета о доходах сводятся в табличную форму:

3.3. Оценка недвижимости методом

прямой капитализации

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

РСДП= ,(16)

гдеNOI - чистый операционный доход объекта оценки, руб. (определяется расчетом);

R - коэффициент капитализации по данному типу недвижимости (принимается по данным задания).

4. Согласование результатов оценки

Далее студент должен сравнить результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Если какой-то подход дает отрицательный результат, то необходимо проанализировать причины этого, откорректировать исходных данных вместе с преподавателем, и пересчитать.

На практике добиться полного совпадения оценки доходным, затратным и рыночным подходами очень трудно. Как правило, результаты могут быть близки по какой-то паре рыночный – доходный или рыночный – затратный, а один подход дает либо завышенный, либо заниженный итог. Поэтому в заключение данного раздела выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующим формулам:

-по административному зданию:

РСО = РСЗПх 0,4 + РСДПх 0,6(17)

-по производственному зданию:

РСО = РСЗПх 0,8 + РСДПх 0,2(18)

-по складскому зданию:

РСО = РСЗПх 0,3 + РСДПх 0,7(19)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог, в разделе Заключение курсовой работы студент должен самостоятельно сделать выводы, которые объясняли бы причины различия в величине рыночной стоимости оцениваемого объекта, полученной с применением разных подходов. Здесь также необходимо показать какие основные параметры влияют на рыночную стоимость недвижимости, полученную на основе затратного и доходного подходов, использованных в работе.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1.

Исходные данные для выполнения работы

Дополнительные исходные данные для расчета:

Приложение 2.

Список объектов-аналогов

1. Сб. № 18 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов.

ЗДАНИЯ ОБСЛУЖИВАЮЩЕГО НАЗНАЧЕНИЯ

1. 1. Заводоуправления1-2- и 3-4-этажные.

Характеристика зданий:

Фундаменты железобетонные, бетонные, бутобетонные и бутовые. Стены кирпичные, из естественного камня, крупноблочные и крупнопанельные. Перекрытия железобетонные. Кровли железные, асбестоцементные и черепичные.

Предусмотреныотопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение и слаботочные устройства.

Группа капитальности 1.

Таблица 1.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ

РАЗНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

1.2. Деревообделочные мастерские.

Характеристика зданий:

Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные, бетонные и железобетонные. Стены кирпичные и панельные. Полы асфальтовые, бетонные и дощатые. Перекрытия и покрытия железобетонные. Кровля рулонная.

Здания оборудованы отоплением, водопроводом, канализацией, электроосвещением. Группа капитальности 2.

Таблица 2.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

1.3. Механические мастерские

Характеристика зданий:

Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные и панельные. Полы бетонные, асфальтовые и дощатые. Перекрытия и покрытия железобетонные. Кровля рулонная.

Здания оборудованы отоплением, вентиляцией, водопроводом, канализацией и электроосвещением. Группа капитальности 2.

Таблица 3.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

1.4. Материальные склады без рамп

Характеристика зданий:

Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные и панельные. Покрытия и перекрытия железобетонные. Полы асфальтовые. Кровля рулонная.

Здания оборудованы электроосвещением. Группа капитальности 2.

Таблица 4.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

2. Сб. № 7 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений машиностроительной промышленности для переоценки основных фондов.

ЗДАНИЯ ОБЩЕГО ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

2. 1. Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, строительным объемом до 35 000 м3, при средней высоте до 8,5 м.

Таблица 5.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

2. 2. Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, строительным объемом до 35 000 м3, при средней высоте до 10 м.

Таблица 6.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

2. 3. Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, строительным объемом до 35 000 м3, при средней высоте более 10 м.

Таблица 7.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

2. 4. Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, строительным объемом до 50 000 м3, при средней высоте до 8,5 м.

Таблица 8.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

2. 5. Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, строительным объемом до 50 000 м3, при средней высоте до 10 м.

Таблица 9.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

2. 6. Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, объемом до 50 000 м3, при средней высоте более 10 м.

Таблица 10.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

2. 7. Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, объемом до 75 000 м3, при средней высоте до 8,5 м.

Таблица 11.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

2. 8. Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, объемом до 75 000 м3, при средней высоте до 10 м.

Таблица 12.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

2. 9. Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, объемом до 75 000 м3, при средней высоте более 10 м.

Таблица 13.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

2. 10. Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, объемом до 100 000 м3, при средней высоте до 10 м.

Таблица 14.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

2. 11. Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, объемом до 100 000 м3, при средней высоте более 10 м.

Таблица 15.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

3. Сб. № 8 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений промышленности строительных материалов для переоценки основных фондов.

3.1. Главные производственные корпуса заводов железобетонных изделий малой производительности.

Характеристика зданий и сооружений:

Здания одноэтажные бесчердачные, фундаменты бетонные, стены кирпичные, покрытия железобетонные по железобетонным балкам или фермам, полы асфальтовые, кровля рулонная.

Имеются отопление, вентиляция, водопровод и канализация, электроосвещение. Группа капитальности 2.

Таблица 16.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

4. Сб. № 20 Укрупненных показателей восстановительной стоимости морских и речных портовых, судоходных и судостроительных сооружений и зданий для переоценки основных фондов.

ПОРТОВЫЕ СКЛАДЫ

4.1. Склады одноэтажные.

Характеристика зданий и сооружений:

Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Покрытия и перекрытия железобетонные. Полы асфальтовые и бетонные, кровля рулонная.

Имеются противопожарный водопровод и электроосвещение.

Группа капитальности 2.

Таблица 17.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

4.2. Склады одноэтажные.

Характеристика зданий и сооружений:

Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Покрытия и перекрытия деревянные. Кровля рулонная. Полы бетонные, асфальтовые и дощатые.

Здания оборудованы электроосвещением. Группа капитальности 3.

Таблица 18.

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. в ценах 1969 г.

Приложение 3.

Распределение производственных зданий по группам капитальности

Приложение 4.

Поправочные коэффициенты для перехода от одной группы капитальности к другой

Приложение 5.

Справочные данные для расчетов

1. При облицовке фасадов оцениваемых зданий плитками требуется вводить повышающую поправку к единичному показателю восстановительной стоимости 1 м3 – 1,8 %.

2. В тех случаях, когда в сборнике УПВС отсутствует объект требуемой этажности, то следует принять аналог с большей или меньшей этажностью, а затем откорректировать стоимость 1 м3 повышающим или понижающим коэффициентом:

Если этажность оцениваемого объекта больше аналога по УПВС, то применять поправочный коэффициент 0,95.

Если этажность оцениваемого объекта меньше аналога по УПВС, то применять поправочный коэффициент 1,05.

3. Если объект оценки имеет встроенный лифт, не предусмотренный аналогом, необходимо к восстановительной стоимости 1 м3 применить коэффициент, равный 1,11.

4.Поправка на разницу между объемом оцениваемого здания и объемом здания-аналога определяется следующим образом.

Если объем оцениваемого объекта отличается от объема объекта-аналога менее чем на 20%, то поправочный коэффициент Ко не применяется.

Если объем оцениваемого объекта превышает объем объекта-аналога более чем на 20%, то та часть объема, которая равна (Vа х 1,2) оценивается по восстановительной стоимости 1 м3, принятой для максимального объема, указанного в таблице УПВС; остальная часть объема, превышающая (Vа х 1,2), оценивается по той же стоимости 1 м3 с применением поправочного коэффициента 0,98.

Еслиобъем оцениваемого объекта меньше объема объекта-аналога более чем на 20 %, то первый оценивается по восстановительной стоимости 1 м3, принятой для минимального объема, указанного в таблице УПВС с применением поправочного коэффициента 1,02.

5. Если у оцениваемого здания имеется система принудительной вентиляции, то к табличному показателю восстановительной стоимости применять поправочный коэффициент 1,03.

Приложение 6.

Индексы к элементам прямых затрат в ценах 1984 года на полный комплекс работ* при новом строительстве и реконструкции

Показатели приложения предназначены для перевода стоимости здания в ценах 1984 г. в стоимость на дату оценки.

Примечание:1) * - Ввиду того, что при выполнении расчета по УПВС не производится разбивка прямых затрат по элементам, то индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на дату оценки находится как среднее арифметическое соответствующих индексов по элементам прямых затрат из таблицы.

2) При оценке административных зданий допускается применение индексов, определенных по строкам 1 – 4.

3) Оценка здания цеха и склада производится только с применением индекса, определенного по строке 1 или 4.

Приложение 7.

Ставки налогов и сборов, принятые в курсовой работе

1. На возведение временных зданий и сооружений2 %

2. Зимнее удорожание3 %

3. Отчисления на противопожарную безопасность0,5 %

4. Охрана стройки силами строительной милиции1,8 %

5. Страхование1,5 %

6. Резерв средств на непредвиденные расходы3 %

Приложение 8.

Нормативные сроки службы зданий и сооружений в зависимости от групп капитальности

Примечание: Для административных зданий промышленных предприятий сроки службы следует назначать как для общественных.

Приложение 9.

Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа

Примечание: *- см. исходные данные.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Григорьев В. В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 320 с.

2. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 1997.-424 с.

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие под ред. д.э.н. проф. В. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998. – 384 с.

4. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений по отраслям.

5. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. – М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995. – 90 с.

6. Сборники «Стройинформ-СПб» и «СтройЦена» РЦЦС за 2003-2004 гг.

Бурков Анатолий Викторович

Никифоров Владимир Григорьевич

Ростомянц Юлия Анатольевна

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения

Методические указания для выполнения курсовой работы

Лицензия №Подписано к печати

Сдано в произв.Формат бумаги 60х84 1/16Офсетная печать

Усл. печ. л.   ______Уч.-изд.л.______

Тираж 100 экз.Заказ №______

Типография ИИЦ СПбГУВК, 198035 Санкт-Петербург, Межевой канал, 2.